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商品房买卖中的法律问题/刘雄刚

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 06:18:12  浏览:8498   来源:法律资料网
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商品房买卖中的法律问题

刘雄刚


[摘要]
  本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述,分析研究了我国现行法律法规的规定,对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述,以期达到规范商品房买卖市场,促进房地产业的正常发展。

[关键词] 商品房买卖  订购书  商品房预售   按揭   法律责任

[目录]
一、商品房买卖的基本理论问题
二、商品房预售的法律问题
三、商品房买卖按揭法律问题
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

  近年来,我国房地产业发展迅猛,但房地产的立法不健全,房地产市场机制也不健全,导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定,就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。

一、商品房买卖的基本理论问题

(一)商品房的概念

  广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋,包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
  狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。 除非特别说明,本文所称商品房是就狭义的概念而言。

(二)商品房买卖合同的概念及法律特征

  商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人,买受人支付价款的合同,是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说,商品房买卖合同具有如下法律特征:

1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
  在我国,由于土地为国家所有,因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时,随着经济发展水平的不断提高,人民对居住环境的要求越来越高,高层住宅和住宅小区的出现,使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋,还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。

2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
  我国《合同法》第133条规定:标的物的所有权自标的物交付时转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定:房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定:当事人以本法第42条规定的财产(主要为不动产)抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言,其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。

3.行政干预色彩相对浓厚。
  由于土地房屋类不动产价值较大,对国计民生影响甚巨,故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国,由于土地为国家所有,加之国家对房地产开发过程的严格监控,对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显,如对商品房预售合同采强制登记制度等。

(三)关于商品房买卖中订购书的法律问题

1.商品房订购书的概念
  商品房订购书也称认购书,是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件,其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。

2.订购书的法律性质
  从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约,或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容,是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同,这种意思表示是明确的,具备合同法规定的合同成立的要件,因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约,则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。

3.商品房订购书与购房合同
(1)商品房认购书与购房合同的关系
  商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务,并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同,也不会导致商品房认购书的无效,不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在,所以它是一种独立的合同,而不是购房合同的从合同。
(2)具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质
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关于进一步做好总量调控和淘汰落后工作的通知

国家经贸委


国家经济贸易委员会文件

国经贸运行[2001]143号



关于进一步做好总量调控和淘汰落后工作的通知

各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团经贸委(经委):

  在党中央、国务院正确决策下,通过各地区和有关部门共同努力,借鉴纺织行业从压缩淘汰落后生产能力入手实施整体调整的做法,以冶金、制糖、煤炭3个行业为重点,行业结构调整取得了新的进展。为进一步加快结构调整步伐,促进经济持续健康发展,经全国部分行业工作座谈会充分讨论并征求意见,现就继续做好2001年总量调控和淘汰落后生产能力的有关工作通知如下:

  一、2001年工作基本思路

  按照中央经济工作会议精神和全国经贸工作会议部署,2001年的总量调控、淘汰落后工作坚持以结构调整为主线,面向国际、国内两个市场,继续按市场需求搞好国内生产和重要工业品进出口的总量调控、关闭“五小”、淘汰落后、压缩过剩生产能力,将存量调整与增量发展、淘汰落后与改造提高、“关小”与“上大”结合起来,进一步提高经济运行的质量和效益。

  二、调控目标及主要措施

  根据2001年经济运行工作的特点,分行业明确提出总量调控的指导性目标及主要工作措施:

  煤炭行业全年煤炭产量9.5亿吨,煤炭出口6300万吨,力争原中央财政煤炭企业实现整体扭亏。主要措施:一是加大总量调控力度。尽快将总量调控指标进一步分解落实到有关市县和重点企业,搞好煤炭供需日常协调,引导企业按市场需求组织生产。二是继续实施关井压产。在巩固已取得成果的基础上,重点对国有大矿井田范围内的小矿井实施关闭,首先关闭国有重点煤矿自办的811处小矿井。三是继续扩大出口。全年煤炭出口按6300万吨安排,在有市场需求、运输条件又具备的情况下,加强出口煤炭资源组织协调,力争多出口一些。四是大力做好扭亏脱困工作。抓好安徽淮南、淮北、山西大同等矿务局扭亏脱困方案的实施,以点带面,分类指导,推动国有重点煤矿整体扭亏脱困工作。

  冶金行业扣除出口增量和以产顶进后,钢产量1.15亿吨、钢材1.05亿吨;重点大中型冶金企业实现利润不低于130亿元。主要措施:一是继续实施总量调控。各地要将总量调控指标尽快分解落实到企业,引导企业压缩普通线材等长线产品生产,鼓励热轧、冷轧薄板、冷轧硅钢片等短线钢材增产。二是抓紧关停小钢铁厂。对已分两批列入关停名单的103户小钢铁厂,要尽快实施关闭,同时抓紧研究第三批关停名单。三是大力淘汰落后工艺和装备。彻底淘汰平炉炼钢、继续淘汰小转炉、小电炉和落后轧钢生产线,加快淘汰化铁炼钢。四是加强钢材进出口的引导、协调和管理,严格控制长线品种进口,搞好以产顶进和扩大出口,力争出口钢材钢坯1100万吨以上。五是加强企业管理。深入开展“对标挖潜”活动,企业经济效益指标争创历史最好水平,确保经济效益不低于上年水平。

  纺织行业在完成淘汰30万落后毛纺锭的基础上,再压缩10万锭;全行业利润力争保持2000年水平。主要措施:一是坚决制止重复建设。巩固“压锭、减员、增效”成果,严格控制棉纺细纱机的生产和销售,严肃查处违规新增棉纺生产能力。对于不顾国家政令、违规违纪的企业与责任人,要通报批评并给以处分。二是继续开展毛纺压锭。加大毛纺行业结构调整力度,协调落实有关政策措施,确保完成压锭任务。三是抓好重大问题的组织协调。选择重点地区和企业,建立棉花供应数量、质量、价格的监测系统,支持企业继续用好纺织品服装出口被动配额等政策,加快新产品开发,千方百计扩大出口,争取全年纺织品服装出口增长7%以上。四是切实做好棉纺生产能力的“压改结合”,推动纺织工业的设备和产品上等级、上水平。

  制糖(糖精)行业全年生产食糖750万吨;糖精1.7万吨,其中出口1.4万吨,内销3000吨;制糖行业实现利润力争超过10亿元。主要措施:一是抓紧关闭150户小糖厂,压缩273.5万吨生产能力,按照既定关闭方案,尽快启动操作。二是对14户糖精生产企业中关闭转产的9户企业的进展情况逐户督查,确保全面落实。三是完成甜味剂添加标准的制订工作,制止食品加工中滥用糖精的现象。

  建材行业全年生产水泥5.7亿吨,平板玻璃1.7亿重量箱。关闭小水泥窑1900座,压减生产能力5000万吨;关闭小玻璃生产线100条,压减生产能力1000万重量箱;全行业实现利润85亿元以上。主要措施:一是抓好水泥行业结构调整。在完成原定淘汰1亿吨水泥生产能力的基础上,再淘汰机立窑生产能力1500~2000万吨,按照“等量淘汰或超量淘汰”的原则,关小上大,压改结合,支持发展新型干法窑外分解大水泥项目。二是对已列入关停名单的小水泥、小玻璃厂,要加大工作力度,坚决收回生产许可证、排污许可证,吊销营业执照,停止供电、停止贷款以及拆除主要设备,严格检查验收。三是在2001年4月1日水泥新标准实施后,加强对新标准执行情况的检查,凡不能达标的企业,一律不予换发生产许可证;对限期整改后仍不合格的企业,坚决依法关闭。

  石油化工行业全年国内原油产量1.63亿吨,原油加工量2.15亿吨;化肥生产总量3200万吨;纯碱国内市场投放量控制在700万吨以内。主要措施:一是按照“确保供应、库存合理、价格稳定在国家规定范围之内”的原则继续做好原油和成品油的总量调控,加强对进口品种和数量的调控,保持市场供需平衡。根据国内化肥市场需求以及生产计划安排,合理确定进口总量。进一步扩大纯碱出口,保持国内市场稳定。二是加大结构调整力度,巩固清理整顿成果,防止已关停的土炼油场点、小炼油厂死灰复燃。加强原油资源管理,充分利用国内原油资源,搞好互供协调,减少原油进口。积极推进对清理整顿合格小炼油厂的兼并、重组。

  电力行业在已关停1000万千瓦小火电机组的基础上,继续关停280万千瓦小火电机组。主要措施:一是探索新的思路,充分发挥经济政策作用,促使煤耗高、污染重、效益差的小火电机组加快退出。二是妥善处理好人员安置等问题,为关停工作的顺利进行创造条件。三是实行关停小火电机组与老旧机组替代改造项目审批挂钩制度,在新上项目审批前落实替代小火电机组关停计划。四是抓好有关热电联产机组的认定工作。

  医药行业目前有生产企业6300多家,商业批发企业16000多家,企业数量过多,重复建设严重,流通秩序十分混乱。针对医药行业的特点,加强调研,摸清底数,会同有关部门,抓紧研究提出淘汰落后及制止重复建设的工作方案。

  对机械、轻工、有色等行业,在深入调查研究的基础上,找准切入点和突破口,提出有关政策措施,积极推进其结构调整工作。

  三、有关工作总体要求

  第一,突出重点,综合协调。2001年的经济运行工作,在确保面上工作正常运转的前提下,要突出以结构调整为主线。煤炭、冶金、纺织、制糖、建材、石化、电力等行业的总量调控和淘汰落后工作的具体要求,国家经贸委已分行业做了安排部署。各省(区、市)经贸委的经济运行部门要加强对这项工作的综合协调,及时掌握情况,全面把握推进。

  第二,狠抓落实,加强监管。实现2001年总量调控、淘汰落后的工作目标,关键在于深入下去,狠抓落实。各地经贸委要结合本地区的实际情况尽快提出工作方案和具体措施,一季度普遍开展一次检查,针对存在问题,采取相应措施。凡属淘汰下来的落后设备,一律就地处理,不得转移使用;已经转移的,要采取坚决措施退回或拆除。凡属已经关闭又死灰复燃的“五小”企业,要坚决实施关闭,绝不姑息迁就。

  第三,把握政策,依法行政。鉴于总量调控和淘汰落后工作涉及范围广,政策性强,工作难度大,在实施过程中,要注意把握政策界限,对污染环境、破坏资源、质量低劣、不符合安全生产条件的企业,要坚决依法关闭;对供过于求的产品,主要采取经济手段和通过市场竞争加以限制与淘汰。要充分发挥工商、质量技术监督、环保、安全等行政执法部门的作用,对明令关闭的“五小”企业,银行要停止贷款,电力部门要停止供电。

  第四,广泛宣传,发挥舆论监督与导向作用。实施总量调控和淘汰落后,可能涉及到部分地区,特别是经济欠发达地区的部分企业和群众的利益。各地一定要过细地做好工作,统一思想,坚定信心,充分发挥新闻媒体的宣传导向和舆论监督作用,争取广大群众的理解和支持。对结构调整工作取得的进展和成绩,要大力宣传表彰;对工作不力的地区、部门和企业要通报批评;对典型的违法违纪案件,要公开曝光,严肃查处。

  第五,加强领导,建立健全工作责任制。在省级机构改革后,各地要按照《关于成立全国清理整顿“五小”工作领导小组及其办公室的通知》(国经贸运行〔2000〕395号)精神,抓紧调整充实清理整顿“五小”工作领导小组成员,建立健全工作责任制,明确分工,落实责任,加大工作力度,确保2001年总量调控和淘汰落后工作目标、任务的实现。(完)

二OO一年二月十六日

温州市人民政府印发关于鼓励民营企业引进国(境)外专家来温工作若干规定的通知

浙江省温州市人民政府


温政发〔2004〕64号

温州市人民政府印发关于鼓励民营企业引进国(境)外专家来温工作若干规定的通知

各县(市、区)人民政府,市各有关单位:
  《关于鼓励民营企业引进国(境)外专家来温工作的若干规定》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

  

  二○○四年十月十九日

  

  
关于鼓励民营企业引进国(境)外专家
来温工作的若干规定

  第一条 为进一步加大我市民营企业引进国(境)外专家工作的力度,充分发挥其在人才培养、科研开发、成果转化和技术进步等方面的优势,增强民营企业科技攻关、新产品开发和市场竞争的能力,促进我市经济社会跨越式发展,根据国家和省有关政策,结合我市实际,制定本规定。
  第二条 本规定所称国(境)外专家是指:具有硕士以上(含硕士)学位或具有中级以上(含中级)技术职务,且在国(境)外有两年以上工作经历的外籍人员和港、澳、台人员。具体应符合以下条件之一:
  (一)在国(境)外金融机构、大型企业、国际组织等担任职务的技术和经营管理人员;
  (二)在国(境)外著名高校、科研院所(实验室)工作,掌握国际先进适用技术的人员;
  (三)拥有产业开发前景良好的专利发明或专有技术的人员。
  第三条 民营企业引进国(境)外专家来温工作的主要方式包括:
  (一)担任民营企业管理或技术岗位的中高级职务;
  (二)开展讲学、培训、科技咨询、科研合作、外经外贸等活动;
  (三)参与本市高新技术、新型学科领域科研项目或公开招投标重点项目开发;
  (四)以技术入股或投资的形式创办合资、合作企业。
  第四条 民营企业引进国(境)外专家来温工作,其聘用时间一般要求在6个月以上,受聘的国(境)外专家,可以按国家有关法律法规和政策申请在温长期居住权。
  第五条 来温工作的国(境)外专家的报酬,可根据其在本市民营企业所担任的工作职务、工作水平、贡献大小等情况,由聘用单位与其本人协商,签订聘用合同予以确定,并报市外国专家局备案。
  第六条 市有关部门为国(境)外专家提供下列服务:
  (一)根据我市民营企业和国(境)外专家签订的聘用合同,并经市外国专家局和市外办确认后,当地公安部门及时给予办理居住手续;
  (二)根据我市民营企业和国(境)外专家签订的聘用合同,并经市外国专家局和市外办确认后,国(境)外专家受聘期间,由外事部门办理其国籍居住地的多次往返签证;
  (三)国(境)外专家聘用期间个人用轿车(限一辆),不受车辆牌照总量控制的限制,凭市外国专家局证明书,市车辆管理部门予以办理牌照,上牌费用按公车标准计算。国(境)外专家凭国(境)外驾照,由市车辆管理部门按规定给予办理机动车驾驶证;
  (四)国(境)外专家的家属安置、子女入托入学、医疗服务等,有关部门应当提供优惠条件和便利;
  (五)科研机构(含民营企业所属科研机构)转化职务科技成果以股份或出资比例等给予个人奖励,获奖人在取得股份、出资比例时,经主管税务机关审核后,暂不征收个人所得税;
  (六)经专家评估,国(境)外专家确为本市经济建设和社会发展作出重大贡献的,按规定报经同意后,由市人民政府授予“雁荡友谊奖”。
  第七条 民营企业用于国(境)外专家的引进、培训、使用、服务、管理和奖励等方面的工作经费(包括专家的薪酬、奖金、猎头公司中介服务费、住房租金、配备翻译费用等),可设立单独的科目,计入单位经营成本,并按税法规定在税前扣除。
  第八条 民营企业引进国(境)外专家年薪在50万元人民币以上的,在国(境)外专家聘用期满后,由聘用单位申请,市外国专家局、市财政局审核后,市财政给予聘用单位一次性5-15万元人民币的补助。
  民营企业引进国(境)外专家年薪在50万元人民币以下的,其资助标准参照《关于大力引进国外智力的若干意见》(温政发〔2001〕138号)有关规定执行。
  第九条 引进国(境)外专家的民营企业,申报由国(境)外专家牵头负责的科技计划项目的,市科技部门在同等条件下优先予以立项并安排相对充足的经费;开发由国(境)外专家牵头负责的新产品需要扩大生产规模的,给予优先解决生产用地。
  第十条 民营企业引进国(境)外管理类专家担任总经理、厂长或相当职务,在原有生产规模上,当年缴纳所得税款高于前一年缴纳所得税款的(前一年缴纳税款低于前三年平均缴纳所得税款的,以前三年缴纳所得税款平均值为标准),经聘用单位申请,市外国专家局、市财政局、市地税局和市国税局共同审核后,由市财政设立专项资金按超出所得税款部分(不含本条第二款中的所得税款)的50%标准予以奖励。
  民营企业引进国(境)外技术类专家,当年直接因国(境)外专家负责新产品开发、新技术引进而创利的,经聘用单位申请,市外国专家局、市财政局、市地税局和市国税局共同审核后,由市财政设立专项资金以创利部分缴纳所得税款的50%标准予以奖励。
  国(境)外专家受聘期间,民营企业享受上述规定的最长期限为3年。
  第十一条 国(境)外专家在温工作2年以上的,其住房可由聘用单位申请,经市外国专家局认定,市房改办审核后,提供经济适用房房源给予企业购买,供国(境)外专家使用。房屋产权属企业所有,购房成本计提折旧在成本中列支。国(境)外专家聘用合同解除后,该房屋供企业继续聘请其他国(境)外专家使用。
  第十二条 我市国有企业、自收自支事业单位和民办事业单位在引进国(境)外专家时参照本规定执行。
  第十三条 温州市外国专家局是我市引进国(境)外人才和国(境)外专家工作的归口管理部门,负责国(境)外专家来温联系工作的接待、咨询、服务和审查批准等工作。
  第十四条 本规定由温州市外国专家局负责解释和实施,有关行政主管部门在各自职责范围内,协同市外国专家局共同做好本规定的实施工作。
  第十五条 本规定自颁发之日起施行。