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湖北省武汉市物价局市房产局


市物价局市房产局关于印发《武汉市物业服务收费管理办法实施细则》的通知

武价房字[2004]136号

各区物价局、房产局：
为了规范我市物业服务收费行为，维护当事人的合法权益，根据国家发展和改革委员会、建设部联合制定的《物业服务收费管理办法》，我们制定了《物业服务收费管理办法》实施细则，现印发给你们，请遵照执行。


二OO四年九月十三日



《物业服务收费管理办法》实施细则

第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》及国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》制定本细则。
第二条 本细则适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第三条 本细则所称的物业服务收费是指物业管理企业按照服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 市物价局会同市房产局负责全市物业服务收费的监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条 物业服务收费包括综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费。
综合管理服务费含清扫保洁及清运；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。
车辆停泊服务费：是指在指定的停车场地（含室内车库）内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。
特约服务费：指物业管理企业受业主委托提供的户内维修、家政服务、代收代缴服务等收取的费用。
第八条 物业服务收费根据物业类型、收费性质的不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅和经济适用住房的综合管理服务费，实行政府指导价。其他类型物业服务项目均实行市场调节价。
住宅区内车辆停泊服务费实行政府指导价。
特约服务费，实行市场调节价。
第九条 综合管理服务收费实行政府指导价的，由市物价局会同市房产局根据物业管理企业的服务内容、标准和物业管理区域的设施设备等因素，制定相应的基准价格及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十条 物业管理企业应当按照国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费明码标价规定》实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第十一条 对实行政府指导价的物业管理企业应当根据《湖北省经营性服务价格管理办法》的规定，到价格主管部门办理《湖北省服务价格收费许可证》，并遵守年度审验制度。
物业管理企业在办理《湖北省服务价格收费许可证》中，应当向价格主管部门提出书面申请并提供营业执照副本、资质证书、物业服务委托合同复印件和前期物业管理服务协议复印件等相关资料。价格主管部门正式受理后，一般应在15个工作日内办理完毕。
第十二条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十三条 建设单位与物业买受人签订买卖合同时，受委托的物业管理企业应与物业买受人签订前期物业管理服务协议，约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十四条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业公共部位、公共设施、设备日常运行维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业用于该项目的固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用；
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十五条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业管理服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十六条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业资金的收支情况进行审计。
第十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十八条 业主按前期物业管理服务协议约定的时间开始全额交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十九条 物业管理企业可按月、按季度或按年度计收，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费。
第二十条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
物业服务费用或者服务资金以房屋所有权证登记的建筑面积计算，未办证的，暂以房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。
第二十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十三条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十四条 物业管理企业根据业主的委托提供服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十五条 普通住宅和经济适用住房小区的露天或室内配套停车场（库）车辆停泊服务费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。
在保证业主停车的前提下，有条件的住宅区可设立外来临时停车位，对临时进入小区接送人的车辆，收费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。
第二十六条 政府价格管理部门会同房产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十七条 东西湖、汉南、江夏、蔡甸、黄陂、新洲区可依据本细则并结合当地实际情况，制定本区具体实施细则及普通住宅物业综合管理服务费和车辆泊车服务费指导价格。并报市物价局和市房产局备案。
第二十八条 本细则由市物价局会同市房产局负责解释。
第二十九条 本细则自2004年10月1日起执行。《武汉市物业管理服务收费实施办法》（武价房字200024号）同时废止。


商务部


商务部办公厅关于当前开展中新劳务合作有关问题的紧急通知

商合字[2003]27号

　
各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸委（厅、局），中国对外承包工程商会：

　　2002年3月，受新加坡建筑市场不景气、中新劳务合作过程中出现多起劳务纠纷和突发事件以及市场经营秩序混乱等因素影响，新加坡政府暂停引进中国建筑劳务。近日新加坡政府通告中国驻新加坡大使馆，自今年7月1日起，开始恢复受理在新注册为B2级以上的建筑企业申请引进中国建筑劳务，并准备在今年下半年对引进中国劳务的整体情况进行评估，以确定是否自2004年全面恢复引进中国建筑劳务，对目前已通过设在北京、南京、杭州的4个赴新建筑劳务考试中心考试但尚未派出的劳务人员，由中国商务部统一安排，新方不再单独安排。

　　新加坡决定恢复引进中国建筑劳务将有效缓解自新方采取暂停措施以来中资建筑企业面临的严重人力资源短缺问题，有利于我在新承包劳务业务的发展。但由于近年来新建筑业不景气，大量建筑企业出现财务危机，不少企业濒临破产，目前向新大量派遣建筑劳务风险较大，中国驻新加坡大使馆建议国内今年内对输新建筑劳务项目严格控制，重点解决具有一定规模的中资建筑企业的用人需求及向部分资信状况良好的新加坡建筑企业派出劳务，防止因国外公司倒闭带来我外派人员工资拖欠等问题。

　　为整顿和规范新加坡市场经营秩序，根据商务部、中国驻新加坡大使馆的建议，目前中国对外承包工程商会正在制定新的《输新加坡劳务协调管理办法》（以下简称《办法》），主要内容包括：优化经营主体，重新核定输新劳务经营企业资格；对输新劳务经营企业实行动态管理；降低收费标准；加强行业自律等。《办法》将于近期下发执行。

　　为促进新加坡劳务市场全面恢复，保证中新劳务合作在规范的基础上健康有序发展，现就当前开展中新劳务合作的有关问题紧急通知如下：

　　一、在《办法》出台前，各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸委（厅、局）（以下简称“地方外经贸主管部门”）暂不受理对外劳务合作经营公司（以下简称“经营公司”）向新加坡派遣建筑劳务的申请，待输新劳务经营公司重新核定后开始恢复。

　　二、暂缓4个赴新建筑劳务考试中心的劳务考试工作，恢复后只受理重新核定的经营公司提出的考试申请，并将有关资料通报我驻新使馆（经商处，下同）。

　　三、对已通过新加坡政府考试合格的建筑劳务，由原经营公司在征求中国对外承包工程商会意见并向我驻新使馆申请《外派劳务项目确认函》后，报地方外经贸主管部门进行项目审查，经批准后签约派出。

　　（一）经营公司在向我驻新使馆申请项目确认时，应同时提供新加坡人力部签发的PA和IPA文件，以便核实。

　　（二）地方外经贸主管部门要严格按《关于印发<对外劳务合作项目审查有关问题的规定>的通知》（外经贸合发[2002]137号）和《关于印发<对外劳务合作项目审查有关问题的补充通知>的通知》（商合发[2003]44号）的有关规定对输新劳务合作项目进行审查。

　　（三）严禁经营公司向新方雇主支付5000新元入境保证金或允许新方雇主从劳务人员工资中逐月扣除保证金。

　　（四）对不具备对外劳务合作经营资格的公司招收的且已通过新政府考试合格的劳务人员，地方外经贸主管部门要协调有关公司通过正规渠道派出。

　　（五）严格按照《关于转发<关于执行“办理劳务人员出国手续的办法”有关问题的补充通知>的通知》（商合函[2003]7号）的有关规定和程序开具《外派劳务人员出境证明》。

　　四、请加强与省内各有关部门的协调与配合，及时沟通信息，共同做好输新劳务工作。

　　五、有关工作进展情况、存在的问题和意见建议请及时报告。

　　六、本《通知》自下发之日起执行。请地方外经贸主管部门速将本《通知》转发本地区有关经营公司。中央管理的企业由中国对外承包工程商会转发。

　　特此通知

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　商务部办公厅
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○三年七月四日