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山东省潍坊市人民政府


潍坊市人民政府令第74号令


《潍坊市城市住宅小区物业管理办法》已经二ΟΟ一年八月七日第二十九次市政府常务会议研究通过,现予发布施行。　　　　　　
市　长 王伯祥
二ΟΟ一年八月十九日

潍坊市城市住宅小区物业管理办法

　　第一章　总　则第一条　为规范物业管理行为,维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益,保障物业的合理使用,根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《山东省城市住宅小区物业管理办法》及有关政策规定,结合本市实际,制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市行政区域内统一规划建设、配套设施比较齐全、建设用地规模在1万平方米以上的城市居民住宅小区的物业管理。

　　第三条　本办法所称物业,是指已建成并交付使用的房屋及其附属的设备、设施和相关场地。

　　本办法所称物业管理,是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务的活动。

　　第四条　物业管理企业要接受小区所在地居民委员会的监督和指导,居民委员会应支持物业管理企业依法自主开展经营服务活动。

　　物业管理实行业主自治与专业服务相结合的原则,逐步实行社会化、专业化、经营型管理。

　　第五条　市房产行政主管部门负责对全市物业管理工作进行指导、监督和行业管理。各县市区房产管理部门是本行政区域内物业管理的主管部门。

　　建设、规划、民政、工商、物价、公安、市政等有关部门应当按照各自职责,协同做好物业管理的有关工作。

　　第二章　业主、业主大会及业主委员会

　　第六条　业主依法享有对物业共有部位和共同事务进行管理的权利。

　　物业管理区域内全体业主组成业主大会,人数较多的,可以组成业主代表大会(以下统称业主大会)。

　　第七条　业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会的决定,应当有出席会议的过半数投票权数的业主表决通过。

　　第八条　物业已交付使用的建筑面积达到50%以上,或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%,且使用已超过1年的,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主委员会。

　　物业所在地的物业管理主管部门应当指导业主召开首次业主大会。

　　第九条　业主委员会是经物业管理主管部门核准登记,在实施物业管理工作中代表和维护全体业主合法权益的非法人组织。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内,到物业所在地的物业管理主管部门办理登记。

　　第十条　业主委员会履行下列职责:

　　(一)召集和主持业主大会;

　　(二)草拟业主公约、业主委员会章程草案或者修订草案并提交业主大会通过;

　　(三)选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;

　　(四)依照法律法规和政策规定,负责有关物业共用部位、共用设备、设施维修基金(以下简称维修基金)的续筹,监督维修基金的使用和管理;

　　(五)审定物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算;

　　(六)听取业主、非业主使用人的意见和建议,监督和支持物业管理企业的管理服务活动;(七)执行业主大会的决议、决定;(八)监督业主公约的遵守和物业管理制度的执行;(九)业主大会赋予的其他职责。前款第二、三、四项规定的事项,应当经业主大会通过。业主委员会开展活动所需费用,由全体业主分担。

　　第十一条　业主委员会应定期召开会议。会议应有过半数委员出席,其决定须经全体委员半数以上通过方为有效。

　　业主委员会作出的决定应当予以公布,对物业管理区域内全体业主及非业主使用人具有约束力。

　　第三章　物业管理服务与收费

　　第十二条　物业管理企业必须依法登记注册,并经市物业管理主管部门审批或按规定程序审查报上级建设行政主管部门批准,领取《物业管理企业资质证》后,方可从事物业管理业务。

　　物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。

　　第十三条　销售(预售)物业前至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理合同生效时止,开发建设单位应当选聘物业管理企业承担物业管理服务,并与其签订物业管理合同。管理费用由开发建设单位承担。

　　第十四条　在销售(预售)物业时,开发建设单位或其选聘的物业管理企业和物业购买人应当签订前期物业管理服务协议,并将其作为物业销售(预售)合同的附件。

　　第十五条　业主委员会成立后,业主委员会选聘物业管理企业,双方应当签订物业管理合同。

　　第十六条　物业管理合同或者前期物业管理服务协议应当约定下列物业管理服务事项:

　　(一)物业共用部位的日常维护和管理;

　　(二)物业共用设施、设备及其运行的日常维护和管理;

　　(三)环境卫生、绿化管理服务;

　　(四)物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务;

　　(五)物业装饰装修管理服务;

　　(六)有关维修基金的帐务管理;

　　(七)物业档案资料的管理;

　　(八)当事人认为需要约定的其他事项。

　　第十七条　开发建设单位应当在物业管理区域内提供必需的物业管理服务用房,其产权属全体业主共同所有。

　　第十八条　物业管理应当遵循统一管理与专业化服务相结合的原则。

　　在一个独立或者划定的物业管理区域内,业主或者业主委员会只能聘用一家物业管理企业。物业管理企业可以将管理区域内的专项经营业务委托给专营公司,但不得将物业管理整体管理服务委托他人。

　　第十九条　物业管理服务收费,应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则,并区别不同情况、不同项目分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价三种价格管理形式。

　　为普通住宅小区的物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、保安、绿化、共用设施维修保养等具有公共性的服务,其收费实行政府定价;为高级公寓、别墅区等高标准住宅小区提供的公共性服务、为各类物业产权人、使用人提供的公众代办性质的服务,包括代缴水费、电费、有线电视费、电话费等,其收费实行政府指导价;为物业产权人、使用人个别需求提供的特需特约服务,其收费由双方协商议定,报当地物价部门备案。实行政府定价或者政府指导价的,其收费项目和收费标准,由价格主管部门会同物业管理主管部门按照国家有关规定确定,并予以公布。

　　第二十条　物业管理企业对物业管理服务的具体收费项目和标准应当向全体业主公布,并定期公开帐目,接受全体业主和业主委员会的监督、质询。

　　第二十一条　物业管理服务费用由物业管理企业按照物业管理合同的约定向业主收取。

　　业主与非业主使用人约定由非业主使用人缴纳物业管理服务费用的,从其约定,但业主负最终缴纳责任。物业管理服务费用经双方约定可以预收。已向业主或者非业主使用人收取物业管理服务费用的,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

　　第二十二条　开发建设单位未售未租的物业,其管理服务费用由开发建设单位承担,具体缴纳标准由双方协商确定。

　　第二十三条　开发建设单位在出售住宅时,须按该住宅购房款3%的比例向购房者代收住宅小区物业管理公共资金。在业主办理房屋权属证书时,开发建设单位应将代收的公共资金交给物业管理主管部门代管,业主委员会成立后,由物业管理主管部门将公共资金移交给业主委员会管理,资金归小区房屋所有权人集体所有。

　　业主委员会成立前,公共资金的使用由开发建设单位或委托的物业管理企业提出使用计划,经物业管理主管部门审核后划拔。业主委员会成立后,公共资金的使用由物业管理企业提出使用计划,经业主委员会审定后实施。

　　第二十四条　房改出售公有住房,售房单位必须按15%的比例从售房款中提取公有住房售后维修基金。维修基金属售房单位所有,专户储存,专款专用。本办法施行前,公有住房出售后未建立维修基金或维修基金的建立标准低于本办法规定的,售房单位应在限期内建立或补提维修基金本息。本办法施行后购买公有住房的,在售房单位收取房价款时,按住房评估价格的2%向购买人收取住房维修资金,共用部位维修基金按单位住房基金管理办法进行管理。本办法施行前已出售的公有住房,购房者可按照当时售房成本价格2%的比例补缴,或根据购房面积,按每年1—3元燉平方米向物业管理企业缴纳共有部位维修资金。

　　从售房收入中提取的维修基金,其利息收入根据业主或物业管理企业的住房维修计划申请支用,但不能支取维修基金本金;业主向物业管理企业缴纳的维修资金,其本息均可使用,维修基金利息或业主缴纳的维修资金不足以支付维修费用的,可由业主按其拥有的住宅建筑面积的份额分摊。

　　第二十五条　业主转让物业,其物业管理公共资金和住宅维修基金帐户的剩余费用均不予退还,继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施等的维修、更新。

　　第二十六条　供水、供电、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内实施新增、维修、更新改造工程,应按有关规定办理施工手续,并做好施工后的恢复工作。

　　第四章　物业的使用与维护

　　第二十七条　新建物业竣工后,开发建设单位必须按规定申请综合验收。综合验收由建设行政主管部门按照建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的规定组织实施。综合验收合格的,方可办理物业管理移交手续。

　　第二十八条　物业管理企业接管物业时,物业管理委托方应当向物业管理企业移交下列物业档案资料:

　　(一)项目规划图、竣工总平面图;

　　(二)单体建筑、结构、设备竣工图;

　　(三)附属配套设施、地下管网工程竣工图;

　　(四)设施、设备安装、使用和维护保养技术资料;

　　(五)单项工程竣工验收证明材料;

　　(六)物业质量保证文件和物业使用说明文件;

　　(七)房屋及配套设施的产权资料;

　　(八)物业管理所必需的其他资料。

　　物业管理合同或者前期物业管理协议终止时,物业管理企业应当将上款规定的物业档案资料完整移交给物业管理委托方或其指定的物业管理企业。

　　第二十九条　物业管理区域内禁止下列行为:

　　(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途;

　　(二)占用或损坏物业共用部位、共用设备设施;

　　(三)未经政府有关部门批准乱搭、乱建、乱设摊点;

　　(四)侵占绿地,毁坏绿化;

　　(五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

　　(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;

　　(七)在建筑物或者构筑物上私开门窗或者乱挂、乱贴、乱写、乱划;

　　(八)利用物业从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动;

　　(九)法律法规和政策及业主公约禁止的其他行为。

　　第三十条　物业管理企业对物业共用部位、共用设备设施实施维修养护时,有关业主和非业主使用人必须给予配合。因业主、非业主使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

　　第五章　罚　则

　　第三十一条　未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的,由物业管理主管部门依照《山东省城市住宅小区物业管理办法》的规定,责令其限期补办手续,可并处1万元以下罚款。

　　第三十二条　物业管理企业违反国家价格政策收费的,由价格主管部门按国家有关规定予以处罚。

　　第三十三条　物业管理企业有下列行为之一的,业主、非业主使用人有权投诉;业主委员会有权制止,并要求其限期改正;物业管理主管部门可依据《城市新建住宅小区管理办法》的规定,对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失,并可处以罚款:

　　(一)房屋及共用设施、设备修缮不及时的;

　　(二)管理制度不健全,管理混乱的;

　　(三)私搭乱建,改变物业和共用设施用途的;

　　(四)不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。

　　第三十四条　公有住房售房单位未按照规定足额提取维修基金的,财政部门和物业管理主管部门依据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定,责令其限期补提维修基金本息;逾期仍不足额提取的,处以自应提取之日起未提取额每日0.3‰的罚款。

　　第三十五条　当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请复议或提起诉讼又不履行具体行政行为的,由作出具体行政行为的行政管理部门申请人民法院强制执行。

　　第六章　附　则

　　第三十六条　本办法施行前已建成的住宅小区应在综合整治的基础上逐步推行物业管理。

　　第三十七条　本办法由潍坊市房产管理局负责解释。

　　第三十八条　本办法自发布之日起施行。市政府第13号令《潍坊市城市住宅小区管理暂行办法》同时废止。




最高人民法院


最高人民法院关于肖涵诉上海市第五十四中学等赔偿一案的复函


(1999年11月20日 [1999]民他字第25号)

上海市高级人民法院：
你院门[1998]沪高民他字第29号《关于肖涵诉上海市第五十四中学等赔偿一案的请示》收悉。经研究，同意你院审判委员会的意见，即肖涵在校学习期间，上海市第五十四中学对其负有进行教育、管理和保护的职责。肖涵受伤后，上海市第五十四中学未及时将其送往医院进行抢救，以致延误了医疗时机，造成肖涵终身残废，该校应承担主要责任。肖涵作为限制民事行为能力人，因违反学校纪律擅自爬墙摔伤，对损害后果应承担次要责任。范吉俊、李佳磊明知爬墙的危险性，仍然协助肖涵爬墙，对损害后果亦应承担一定的责任。至于数额的分担，请你院根据实际情况和各自责任确定。