昆明市土地储备管理办法
云南省昆明市人民政府
昆明市人民政府令第29号
《昆明市土地储备管理办法》已经昆明市人民政府研究同意，现予公布，自２００２年２月１日起施行。
市长 章振国
２００２年１月１７日
昆明市土地储备管理办法
第一章 总则
第一条 为深化土地使用制度改革，盘活存量土地资产，优化土地资源配置，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，结合昆明市实际，制定本办法。
第二条 昆明市城市规划区范围内的土地储备，适用本办法。
第三条 本办法所称的土地储备，是指依照本办法规定，将需要盘活的土地以收回、收购、置换或征用、划拨等方式，纳入政府土地储备库予以储存，通过前期开发整理后，根据市场需求和土地年度供应计划，以出让、划拨等形式配置土地资源的行为。
第四条 本市的土地储备工作，在昆明市人民政府的统一领导下，由昆明市人民政府土地储备委员会负责组织实施。市土地储备委员会办公室为常设办事机构，设在昆明市国土资源局，与昆明市土地储备中心为两块牌子一个机构。市土地储备中心在市土地储备委员会的领导、监督和管理下，代表市人民政府具体实施土地储备工作，并负责对储备的土地进行前期整理和开发。
第五条 市土地储备中心应根据本市土地利用总体规划、城市总体规划以及产业结构调整和土地供求的实际状况，编制年度土地储备计划。
土地储备年度计划经市土地储备委员会批准后，由市土地储备中心组织实施。
第六条 禁止任何单位或个人擅自转让以划拨方式取得的国有土地使用权。
禁止任何单位或个人囤积或炒买、倒卖土地。
第七条 市发展计划委员会、经济委员会、财政局、规划局、建设局、国土资源局、房管局、监察局、法制局等部门应各司其职，配合做好土地储备相关的各项工作。
第二章 土地储备
第八条 下列土地应当进行储备：
（一）为社会公共利益需要使用的土地；
（二）因实施城市规划和旧城改造，需要调整土地使用功能的土地；
（三）因单位撤销、迁移或其它原因调整出的原划拨国有土地；
（四）城市规划区范围内的无主地；
（五）被依法收回的荒芜、闲置的国有土地；
（六）土地使用权期限届满，土地使用者在规定的期限内未申请续期或者虽申请续期但未获批准的土地；
（七）土地使用者未按土地使用权出让合同的约定支付土地使用权出让金，被解除土地使用权出让合同的土地；
（八）人民法院裁定处分的土地;
（九）土地使用权人申请市土地储备中心收购的土地；
（十）市政府指令需要进行收购储备的国有土地。
第九条 企业因破产、关闭、搬迁或产业结构调整需要处置的国有土地，暂不列入土地储备，但其国有土地使用权的转移必须在市土地交易中心进行交易，其净收益的分成办法由市财政局、市国土资源局与企业主管部门共同商定。
第十条 土地储备实行预报制度。本市城市规划区范围内凡符合本办法规定储备条件的国有土地，用地单位或其主管部门应提前向市土地储备中心申报。
昆明国家高新技术产业开发区、昆明滇池国家旅游度假区、昆明国家经济技术开发区内，已依据昆明市城市总体规划经市人民政府批准控制性详细规划范围内的土地，暂不列入土地储备预报的范围。
第十一条 对需储备的农村集体土地，必须依法办理土地征用手续。
第十二条 国有土地使用权转让价格明显低于评估地价２０％的，由市人民政府委托市土地储备中心优先收购。
第十三条 市土地储备中心收购土地使用权的程序如下：
（一）申请收购。凡符合本办法规定土地储备条件的国有土地，由原土地使用权人持相关资料向市土地储备中心申请收购。
（二）权属核查。市土地储备中心对应当收回或收购的土地和地上建筑物、附着物的权属、面积、四至范围、土地用途等情况进行实地调查核实。
（三）确定规划条件。市规划行政主管部门根据批准的城市规划方案，提出储备地块的具体规划设计条件。
（四）方案报批。市土地储备中心根据土地权属情况和规划设计条件以及收回、收购费用测算的结果，提出具体实施方案，报市土地储备委员会审批。
（五）签订协议。市土地储备中心按市土地储备委员会的批复，与原土地使用者签订国有土地使用权收回、收购协议。
（六）收购补偿。市土地储备中心根据国有土地使用权收回或收购协议约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用；实行土地置换的，进行土地置换差价结算。
（七）权属变更。市土地储备中心根据国有土地使用权收回或收购协议的约定支付补偿费后，市土地储备中心和原土地使用者按规定办理土地、房产权属变更或注销手续，原土地使用者向市土地储备中心交付土地和地上建筑物、附着物。
第十四条 土地收购补偿费按收购土地的开发成本计算，并参考地产评估机构依据土地基准地价和国家有关规定进行的评估。出让的土地使用权补偿费应包括对土地使用权人已支付的土地使用权出让金的补偿，但应扣除原土地使用权人已实际使用土地年限应付出的出让金部分。
第十五条 以土地置换方式进行土地储备的，按前款规定确定置换土地收购补偿费，并由市土地储备中心与原土地使用权人结算差价。
第十六条 国有土地使用权收回或收购协议签订后，协议双方当事人应当全面履行协议的约定。
第十七条 市国土资源管理部门应加强对辖区内国有土地使用情况的监督和管理，对符合储备条件的国有土地，应及时告知土地使用者按本办法规定，到市土地储备中心办理国有土地使用权的储备手续。
第三章 储备土地使用权的供应
第十八条 市土地储备中心对收回、收购储备的土地，负责组织实施地上建筑物、附着物拆迁、土地平整等前期开发工作。
第十九条 经市土地储备委员会批准，市土地储备中心可通过对该储备土地及其地上建筑物、附着物的有效利用，保证储备土地的保值增值。
第二十条 储备土地前期开发整理与利用中，涉及土地使用权或连同地上建筑物、附着物出租、抵押、临时改变用途及地上建筑物及附着物拆迁的，由市土地储备中心持有关用地批准文件及国有土地使用权收回、收购协议，到有关部门依法办理审批或登记手续。
第二十一条 对拟出让使用权的土地，由市土地储备中心负责进行土地收回、收购、征用、前期开发成本的测算。
第二十二条 市土地储备中心应将储备土地的信息以公告方式向社会公布，并抄报市土地储备委员会各成员单位。
第二十三条 除国家法律规定可以划拨方式取得土地使用权的用地外，凡须以出让等有偿使用方式取得土地使用权的用地，必须统一由市土地储备中心集中供应。
第二十四条 用于商业、旅游、娱乐和商业性房地产开发等经营性项目用地，应依法采取招标、拍卖方式供应土地使用权；其他项目的用地，可以通过招标、拍卖、协议的形式供应土地使用权。
以协议形式供应土地使用权的，必须在地价评估的基础上，经市土地储备委员会集体审核确定协议价格，并向社会公布后，才能以协议出让方式供应土地使用权。
第二十五条 储备土地使用权供应的程序如下：
（一）确定供应地块。市土地储备中心根据土地储备方案及规划条件，确定拟出让土地的坐落、四至范围、土地面积及用途。
（二）土地供应方案的报批。市土地储备中心将储备土地使用权供应方案报市土地储备委员会批准。
（三）发布土地供应信息。根据储备土地的实际情况，对条件成熟的土地公开发布土地使用权供应信息。
（四）储备土地使用权的供应。根据市土地储备委员会批准的土地供应方案，由市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）委托市土地交易中心以招标、拍卖、协议等方式确定符合条件的用地者，经市国土资源局与用地者签订《国有土地使用权出让合同》，收缴土地使用权出让价款后，市土地储备中心向用地者供应土地。
第四章 土地储备机构资金管理与运作
第二十六条 市政府建立国有土地使用权储备资金专户。
土地储备资金来源包括财政拨款、银行贷款、其他借款、预收定金、土地储备风险资金、社会融资和其他收入。
第二十七条 市土地储备中心通过储备土地使用权的供应，所增值资金可按一定比例，逐步充实土地收购储备周转金。
第二十八条 土地出让收入经市财政部门审核并扣除土地开发成本后，全额上缴市财政，专项用于城市基础设施建设和土地储备。
任何单位和个人不得挤占或挪用土地出让收入。
第五章 法律责任
第二十九条 土地使用权符合储备条件，土地使用权人未申请进行土地储备而擅自转让土地使用权及地上建筑物、附着物的，有关部门不得为其办理相关审批和登记手续。
第三十条 市土地储备中心未按协议规定支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除合同，并按协议约定追究市土地储备中心的违约责任。
第三十一条 原土地使用权人未按协议规定交付土地及地上建筑物的，或者在交付土地的同时，擅自处理其地上建筑物的，市土地储备中心有权责成原土地使用权人限期改正，并按协议约定追究原土地使用权人的违约责任。
第三十二条 用地者签订《国有土地使用权出让合同》后，未按规定交纳土地使用权出让价款的，所签订的《国有土地使用权出让合同》无效，其拟使用的土地由市国土资源局收回，并按双方协议规定承担违约责任。
第三十三条 土地储备工作人员玩忽职守、滥用职权索取或非法收受他人财物的，由所在单位或监察部门给予相应的行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。
第六章 附则
第三十四条 本办法自２００２年２月１日起试行。
“先刑后民”原则的若干辨析
张志超
人民法院报在2008年5月16日刊登了《违约和侵权请求权竞合时不适用先刑后民》，该文虽提及“先刑后民”，却语焉不详，下面是笔者的一些粗浅见解，望各方专家批评指正。
一提到“先刑后民”原则，我的第一反应是：民事诉讼法中诉讼中止的某项情形正是其表现形式。但是翻阅法条，却发现这种理解并不准确。“（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；”适用诉讼中止的规定。这种表述，并没有写明另一案件就是刑事案件；所以严格地说，将本条款作为“先刑后民”原则的依托是不准确的。这里的诉讼中止情形事实上是一种“关联案件的审理依赖”，而不论被依赖案件的性质如何。有时被依赖的案件可以是民事案件。譬如《企业破产法》第二十条之规定：“人民法院受理破产申请后，已经开始尚未结束的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；”但这种中止与上述“关联案件的审理依赖”的诉讼中止并不完全相同，仿佛可以归于“等待权利义务承受人”的诉讼中止，但仍然不很准确。
但是人们为什么会将“关联案件的审理依赖”诉讼中止简单归纳为“先刑后民”原则呢？笔者认为原因如下：刑事诉讼处理的案件性质更基础一些，而且公权力可以为私权利的行驶提供框架和保障，因而“关联案件的审理依赖”诉讼中止的依赖方大多数情况下就是民事案件了；所以才会有“先刑后民”的说法。但是笔者的解释或许并不缜密，因为我们并没有讨论及行政诉讼。简陋的《行政诉讼法》并没有顾及诉讼中止的情形，但在《最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释》第五十一条作了补充，请看该条第(六)项的规定：“案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的；”适用诉讼中止的规定。从这里可以看到，依赖方还包括行政诉讼案件，虽然行政诉讼也是公权力与私权利交织在一起。语既至此，我们可以得出这样的结论：“先刑后民”并不能准确反映“关联案件的审理依赖”诉讼中止的内涵，应该予以摈弃。《最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释》第五十一条第(六)项则给出了一种规范表述，应该得到肯定。进一步讲，虽然规定在行政诉讼领域，但笔者认为它应该适用于民事诉讼领域，因为上述司法解释就是以《民事诉讼法》为蓝本，对《行政诉讼法》进行补充的。
接下来的问题是刑事诉讼领域是否也应该适用这种“关联案件的审理依赖”诉讼中止的规定？理论上应该适用，但在现行刑事诉讼法律规范中根本没有诉讼中止的规定，遑论“关联案件的审理依赖”诉讼中止？一定要与之相关的类似规定，《刑事诉讼法》第一百五十八条可算一例：“法庭在审理过程中，合议庭对证据有疑问的，可以宣布休庭，对证据进行调查核实。”也就是说，在这种情形下，刑事诉讼活动并不是停下来，相反，对证据的调查核实恰恰是刑事诉讼的有机组成部分。通过合理推断，我们可以得出这样的结论：即使出现了笔者所称的“关联案件的审理依赖”诉讼中止的情形，刑事诉讼也不会停下来“等”、“靠”被依赖案件的审理结果。合议庭此时可以自行调查核实，直至刑事诉讼可以继续进行为止，而这种调查核实被看成刑事诉讼的组成。也就是说，刑事诉讼的实在法领域并不适用“关联案件的审理依赖”诉讼中止的规定。这或许可以说明为什么人们热衷于谈论“先刑后民”。
从上述分析中我们可以看出“先刑后民”原则的表述或许根本不能成立，即使将其修正为“先刑后民（行）”原则也不能让人满意。既然如此，倒不如运用“关联案件的审理依赖”诉讼中止的表述，既概括，又准确。
此外“先刑后民”原则的不规范还体现在：某些情况下民事案件反而优先于刑事案件。譬如《中华人民共和国刑法》第六十条之规定：“没收财产以前犯罪分子所负的正当债务，需要以没收的财产偿还的，经债权人请求，应当偿还。”再如《中华人民共和国证券法》第二百三十二条之规定：“违反本法规定，应当承担民事赔偿责任和缴纳罚款、罚金，其财产不足以同时支付时，先承担民事赔偿责任。”上述两例均体现了民事法律责任优先于刑事法律责任的精神。其合理性在于，在合格的市民社会，公权力是为保障私权利而存在。这与本文主旨已相去甚远，按下不表。
写就上文之后，上网浏览“先刑后民”的相关争论，颇感诧异。相关的许多论述言必称1998年的第7号司法解释，且认为该解释第十条、第十一条就是“先刑后民”原则的有力体现。笔者认为其中存有误读。先看第十条：“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。”在这种情况下，人民法院不过充当了一个“刑事诉讼报案人”的角色，与公民发现现行犯而将其“扭送”至公安机关没有本质区别。这种情形，岂能认定为“先刑后民”？再看第十一条：“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”和第十二条：“人民法院已立案审理的经济纠纷案件，公安机关或检察机关认为有经济犯罪嫌疑，并说明理由附有关材料函告受理该案的人民法院的，有关人民法院应当认真审查。经过审查，认为确有经济犯罪嫌疑的，应当将案件移送公安机关或检察机关，并书面通知当事人，退还案件受理费；如认为确属经济纠纷案件的，应当依法继续审理，并将结果函告有关公安机关或检察机关。”显然这也不是什么“先刑后民”，只是对案件定性有误（错把刑事案件当成了民事案件）或者有争议，最终结果是：认为是民事案件的，继续审理；认为是刑事案件的，裁定驳回起诉，将案件材料移交相应的侦查机关。既然只有一桩案件，谈何“先刑后民”？
透过上述分析我们可以看到，法学领域似是而非的东西太多，有待于我们法学人去辨析证明。然而最令人担忧的是许多法学人口中谈的，笔下论的却都是自己都不懂的似是而非，还以为自己掌握了真理。
