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苏州市人民政府印发关于苏州市物业服务收费管理实施办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 03:30:19  浏览:9697   来源:法律资料网
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苏州市人民政府印发关于苏州市物业服务收费管理实施办法的通知

江苏省苏州市人民政府


苏州市人民政府印发关于苏州市物业服务收费管理实施办法的通知

  苏府〔2006〕91号

  各市、区人民政府,苏州工业园区、苏州高新区管委会;市各委办局(公司),各直属单位:

  《苏州市物业服务收费管理实施办法》已经市政府第60次常务会议讨论通过,现予印发,请认真贯彻执行。

苏州市人民政府

二○○六年七月二十六日

苏州市物业服务收费管理实施办法

  第一条 为规范本市物业服务收费行为,维护业主和物业管理企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》,省物价局、建设厅《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内具有国家物业管理企业资质的企业,对各类物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。

  第三条 本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。

  第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费价格通过市场竞争形成。

  第五条 市价格主管部门会同市房产主管部门负责本市物业服务收费的监督和管理工作。

  市(县)、区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费政策的实施和监督管理工作。

  第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。

  第七条 物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价。

  普通住宅的公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费,实行政府指导价。

  高档住宅(含各类别墅、高级公寓和装修商品住房等)及各类非住宅物业的公共服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费,实行市场调节价。

  第八条 实行政府指导价的普通住宅公共服务收费,实行等级收费管理制度。各等级基准收费标准见附件,具体执行标准可上、下浮动20%。住宅物业管理服务标准可以参照省质量技术监督局发布的标准执行。

  对未实施等级收费的物业,要按照物业管理规范要求,逐步实施等级服务收费。

  对少数公建配套完善、设施设备先进、运行成本高、服务内容超出七级服务标准的物业,公共服务收费标准可由业主与物业管理企业协商确定。

  第九条 业主大会成立前,开发建设单位与物业管理企业应在前期物业服务合同中约定公共服务收费标准(水平)、计费方式、计费起始时间,并同时约定物业管理服务内容、服务标准,涉及物业买卖人共同利益的约定应当一致。普通住宅前期物业管理公共服务收费水平应在政府指导价范围内约定,并在房屋销售前报经价格主管部门核准。

  对开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业,价格主管部门和物业行政主管部门应加强对开发建设单位前期物业公共服务收费标准适用条件的管理。以招投标方式确定的普通住宅前期物业服务收费标准,中标的物业管理企业应在签订《前期物业管理委托合同》后十天内将中标价格报价格主管部门备案。价格主管部门和物业管理行政主管部门对招投标过程中的价格行为实施监督管理,及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。

  第十条 已产生业主委员会的普通住宅公共服务费具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后,在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。

  第十一条 实行市场调节价的物业服务收费,未产生业主委员会的,由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人(使用人)在物业服务合同中约定;已产生业主委员会的,由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。

  各级价格、物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范,促进物业相关各方合理约定物业收费及有关事项。

  第十二条 物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式约定。具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定;业主大会成立前,由开发建设单位、物业管理企业与业主在《前期物业管理服务协议》中约定。

  包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

  第十三条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

  实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外支出。

  第十四条 物业管理公共服务费用构成因素为:

  (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  (二)物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用;

  (三)物业管理区域清洁卫生费用;

  (四)物业管理区域绿化养护费用;

  (五)物业管理区域秩序维护费用;

  (六)物业管理企业办公费用;

  (七)物业管理企业固定资产折旧费用;

  (八)物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用;

  (九)经业主大会同意的其他费用;

  (十)合理利润(普通住宅不超过8%);

  (十一)法定税费。

  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

  第十五条 业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起,应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。

  物业管理公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算(车库除外);未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。

  第十六条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的,由物业管理企业单独列账,合理、公开分摊。具体分摊办法:在业主大会成立前,由开发建设单位与物业买受人在房屋买卖合同、《前期物业管理服务协议》中约定;业主大会成立后由业主委员会与物业管理企业协商确定,在物业服务合同中约定。

  第十七条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

  业主办理入住手续后未入住或未使用的物业,业主应向物业管理企业书面告知,物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳,物业服务合同中约定超过70%的,从其约定。

  物业出租或以其他方式交他人使用的,物业服务费用由业主或使用人交纳,但业主负最终责任。

  第十八条 实行政府指导价的前期物业管理住宅小区,因开发建设单位原因分期开发,分批交付使用,给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的,业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准的15%~30%,具体范围、比例可在《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》中约定,差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。

  第十九条 物业管理区域内受业主大会或业主委员会委托实施专人管理的机动车停车服务收费,区别不同情况按照当地价格主管部门制定的政府指导价执行。业主(使用人)已拥有车位所有权或使用权的,停车服务收费标准按补偿物业企业管理费用原则制定;业主(使用人)不拥有车位所有权或使用权、并在确保区内道路安全通畅条件下占用小区公共设施或场地的,按低于社会停车收费标准、补偿物业企业管理费用并考虑占用公共设施应予以合理补偿的原则制定。

  进入物业管理区域执行公务的公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆及业主的搬家车辆,不得收取停车费。

  第二十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金或降低物业管理公共服务费,也可以按照业主大会的决定使用。

  第二十一条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,双方应当签订有偿服务合同,由物业管理企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。

  第二十二条 物业管理企业未经业主、使用人同意,一次性预收物业公共服务费不得超过六个月,也不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。

  第二十三条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

  第二十四条 物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的,不得降低服务质量,减少服务内容,提高收费标准。

  第二十五条 物业服务收费实行明码标价,服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布,每半年(或一年)向业主、使用人公布物业小区经营性设施营业收益的支出状况,接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。

  第二十六条 物业管理企业应完善内部财务管理制度,强化成本、收支约束。实行物业公共服务费用包干制的,物业管理企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建账,定期公布财务状况,接受监督。

  实行物业公共服务费用酬金制的,物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金收支情况。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费用的收支情况进行审计。审计费用的承担,应在物业服务合同中约定。

  第二十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的法律法规,规范物业管理服务行为,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

  业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依据物业服务合同的约定,依法追缴。

  物业发生产权或使用权转移时,业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。

  第二十八条 各级政府价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

  第二十九条 各市(县)及工业园区、高新区、吴中区、相城区可依据本办法制定本地区具体实施细则。

  第三十条 本办法由市物价局会同市房产管理局负责解释。

  第三十一条 本办法自2006年9月1日起执行,此前凡与本办法不一致的规定同时废止。

  附件:苏州市普通住宅物业公共服务收费等级基准价格

苏州市普通住宅物业公共服务收费

等级基准价格

单位:元/月·平方米(建筑面积)

一级:0.10元
二级:0.30元
三级:0.50元

四级:0.70元
五级:0.90元
六级:1.10元

七级:1.30元




  注:上述基准价格不含电梯、水泵、中央空调等设施的运行电费和公共照明、公共用水等代收代交费用。


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民政部关于做好行政诉讼法实施准备工作的意见

民政部


民政部关于做好行政诉讼法实施准备工作的意见
民政部


各省、自治区、直辖市民政厅(局),各计划单列市民政局:
七届全国人大二次会议通过的《中华人民共和国行政诉讼法》( 以下简称行政诉讼法),将于今年十月一日起施行。这是我国社会主义法制建设的一件大事, 也是我国民主政治建设的一个重要步骤。它对于保障公民、法人和其他组织的合法权益,维护和促进行政机关依法行使职权,改
进工作作风,密切联系群众,提高管理水平,加强廉政建设,以及进一步贯彻执行治理整顿和改革开放的方针,都有着重要的意义。《国务院关于贯彻实施〈中华人民共和国行政诉讼法〉的通知》(国发[1990]2号),要求各地区、各部门对行政诉讼法的实施必须予以高度重视,切实做好? 鞣矫娴淖急腹ぷ鳌O志兔裾棵殴岢故┬行姓咚戏ǖ淖急腹ぷ鳎岢鋈缦乱饧? 一、认真组织民政干部学习行政诉讼法,提高对实施行政诉讼法重要意义的认识,增强贯彻实施行政诉讼法的自觉性。
行政诉讼法规定,公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益,有权向法院起诉。行政机关的行政活动将在更大范围内接受司法监督,公民、法人或其他组织以行政机关为被告向人民法院提起诉讼,将成为普通的事情。民政部门是以管理社会
行政事务为主要职能的行政管理部门,与广大人民群众有着广泛联系,有些工作做得不好也容易侵犯群众的合法权益,因此必须组织干部学好行政诉讼法,使广大民政干部掌握行政诉讼法的具体内容,克服与行政诉讼制度不相适应的思想观念和工作方法,以积极的态度做好行政诉讼法施行
的各项准备工作。
二、进一步健全和完善民政法规,使民政工作的行政管理活动和管理手段有法可依。
行政诉讼法的基本要求之一,是行政行为要有法可依,行政管理活动和行政管理手段要有相应的法律依据。党的十一届三中全会以来,民政立法工作有了较大进展,民政工作的主要业务基本做到有法可依。但是,立法工作还存在不完善、不配套的问题。民政部正本着从基层工作实际出
发,有计划地加快民政立法步伐,进一步健全和完善民政法规。各地民政厅(局)要加强法制建设,协助立法机关不断完善有关地方法规。
为了保证地方性民政法规、规章不与法律、行政法规相抵触,各地民政厅(局)要协助当地人民政府清理有关的地方性民政法规、规章和规范性文件,对已经过时的或与现行法律、法规相抵触的,要及时修改或废止。同时,要严格执行规章备案制度,做好规章备案工作。
三、加强执法检查监督工作,努力提高行政执法水平。
建立行政诉讼制度的目的,是要维护和监督行政机关依法行使职权,保证行政机关严格依法办事。对有法可依的民政行政行为,必须严格依法办事;对暂时没有法规规范的民政业务,要严格遵守职责范围和政策规定开展工作。要尽快理顺有关行政执法部门之间的关系,明确各自的职责
权限,避免执法上的重复交叉或扯皮现象。地方人民政府和其他有关部门赋予民政部门行使民政工作以外的行政执法权力,要有法定的授权和委托或明文规定。领导干部要带头依法办事,切实支持和保护行政机关和执法人员的执法活动,纠正违法的具体行政行为。
为了提高行政执法水平,要加强执法监督检查,检查法律、行政法规、规章和地方性民政法规的贯彻实施。检查的重点是列入行政诉讼法受案范围的民政行政行为,尤其要注意有关限制人身自由、实施各种处罚的民政行政行为。
应当特别指出的是,对于收容遣送工作、殡葬管理、婚姻登记管理等几项容易引起诉讼的民政行政行为,必须统一认识,高度重视,严格依法行使职权,以避免或减少诉讼。
收容遣送工作:在国务院没有新的规定之前,严格按照一九八二年国务院发布的《城市流浪乞讨人员收容送遣办法》管理,禁止越权处罚、滥施处罚等违法行政行为。地方政府明令规定的任务必须有法律依据或当地人民政府的法定授权和委托。
殡葬管理:严格按照一九八五年《国务院关于殡葬管理的暂行规定》办事,不得施行规定以外的违法行政行为。对当事人进行《国务院关于殡葬管理的暂行规定》以外的处罚,必须经由地方人民政府发布规章明确作出补充规定。
婚姻登记管理:要坚决执行《婚姻法》和《婚姻登记办法》对于容易引起行政诉讼的结婚年龄问题,应按《婚姻法》办事,在双方符合法定婚龄经晚婚动员后仍坚持结婚的,应准予登记。反对结婚登记中乱收费。
其他各类民政行政行为,容易引起行政纠纷的,也要认真进行调查研究,提出解决的办法和应诉的对策。
四、进一步加强法制工作的领导。
近年来,各地民政部门对法制工作的领导有所加强,法制工作机构和干部队伍也在不断充实,但总的说来基础比较薄弱。行政诉讼法的实施,对民政法制工作提出了更高的要求,任务十分繁重,法制机构和人员与其所承担的任务相比还很不适应。要采取有力措施,加强法制工作的领导
,把法制工作列入重要议事日程。
各地贯彻落实以上准备工作的情况和问题,于八月底前书面告部政策法规司。



1990年5月21日

重庆市教育督导规定

重庆市人民政府


重庆市教育督导规定
重庆市人民政府
重庆市人民政府令第110号


(2001年2月27日重庆市人民政府第77次常务会议审议通过,自发布之日起施行)


第一条 为了加强政府对教育工作的监督,确保教育法律、法规、方针、政策的贯彻执行和教育目标的实现,根据《中华人民共和国教育法》的规定,结合本市实际,制定本规定。
第二条 在本市行政区域内实施教育督导适用本规定。
本规定所称教育督导,是指市和区县(自治县、市)人民政府依法对本辖区内的教育工作进行的监督、检查、评估、指导。
第三条 教育督导的对象是本级人民政府的有关部门、下级人民政府及其教育行政部门、中等以下各类学校和其他教育教学机构。
第四条 教育督导必须依法进行,并坚持实事求是、客观公正的原则。
第五条 市和区县(自治县、市)人民政府教育督导机构代表本级人民政府负责辖区内的教育督导工作,业务上接受上级教育督导机构的指导。
第六条 市人民政府教育督导机构的职责是:
(一)制定全市教育督导工作规划和督导评估方案,组织开展全市教育督导工作;
(二)对市级有关部门、区县(自治县、市)人民政府及其教育行政部门,依法履行教育职责的情况进行监督、检查和指导;
(三)对市属中等以下各类学校的办学方向、办学水平和办学效益等情况实施督导。
(四)对市属其他教育教学机构实施督导;
(五)对全市教育工作的重大问题进行调查研究,并向市人民政府反映,提出意见和建议;
(六)对区县(自治县、市)人民政府教育督导机构的工作进行指导;
(七)组织督学培训,开展教育督导科学研究;
(八)办理市人民政府和国家教育督导机构交办的其他事项。
第七条 区县(自治县、市)人民政府教育督导机构的职责是:
(一)制定本辖区教育督导工作计划,组织开展教育督导工作;
(二)对本级人民政府有关部门、乡镇人民政府、街道办事处依法履行教育职责的情况进行监督、检查和指导;
(三)对本区县(自治县、市)中等以下各类学校的办学方向、办学水平、办学效益等情况实施督导;
(四)对区县(自治县、市)属其他教育教学机构实施督导;
(五)对教育工作的重大问题进行调查研究,并向本级人民政府反映,提出意见和建议;
(六)组织督学培训,开展教育督导科学研究;
(七)办理本级人民政府和上级教育督导机构交办的其他事项。
第八条 人民政府教育督导机构实行督学责任区制度,可根据工作需要设立若干教育督导片区,任命兼职督学负责片区教育督导工作。
第九条 人民政府教育督导机构根据职责和任务,配备教育督导人员。教育督导人员包括教育督导机构负责人、督学和工作人员。教育督导机构主任、副主任由本级人民政府任免。
第十条 督学分为专职督学、兼职督学和特约教育督导员。专职督学按照行政机关人事管理权限任免。兼职督学和特约教育督导员,由本级人民政府从国家机关、民主党派、社会团体、企事业单位中聘任,每届任期3年。
专职督学、兼职督学和特约教育督导员,均由本级人民政府颁发督学证书,享有同等教育督导职权。
第十一条 督学应当具备以下条件:
(一)坚持党的基本路线,热爱社会主义教育事业;
(二)熟悉教育方面的法律、法规和方针、政策,有较高的政策水平;
(三)具有大学本科或同等学历,有7年以上教育工作经历(兼职督学除外),熟悉教育业务,有相应的工作能力;
(四)遵纪守法,坚持原则,作风正派,办事公道;
(五)身体健康。
第十二条 督学应当接受规定的业务培训,认真履行职责。各级人民政府及其教育行政部门应当为督学开展工作提供条件。
第十三条 教育督导分综合督导、专项督导和随访督导。
综合督导指按照督导计划,对一个地区或者一所学校的教育工作进行全面系统监督、检查、评估、指导。
专项督导指按督导计划对一个地区或一所学校进行局部的专题监督、检查、评估、指导。
随访督导指不定期的到被督导单位了解情况,检查工作。
第十四条 综合督导和专项督导按照下列程序进行:
(一)教育督导机构按照督导计划确定督导方案,在实施督导30日前,向被督导单位发出督导通知书;
(二)被督导单位自接到督导通知书之日起30日内,进行自查自评,并向教育督导机构书面报告自查自评情况;
(三)教育督导机构自接到自查自评报告书之日起3日内,向被督导单位派出督导人员实施督导;
(四)督导人员实施督导完毕后5日内,向教育督导机构提出督导报告,教育督导机构自接到督导报告书之日起10日内,应向被督导单位作出书面督导结论决定。
第十五条 教育督导机构或督学可采取下列方式对被督导单位进行督导:
(一)听取有关情况汇报;
(二)查阅有关文件、资料;
(三)参加有关会议和教育、教学活动;
(四)召开座谈会,进行调查和个别访问。
第十六条 教育督导机构或督学在教育督导活动中依法行使下列职权:
(一)将被督导单位及其主要负责人的教育工作情况向其主管部门反映,提出奖惩建议;
(二)对被督导单位违反有关教育法律、法规和方针、政策的行为提出改正建议;
(三)发现危及师生人身安全,侵犯师生合法权益,干扰正常教学秩序等行为有权予以制止,并责成有关部门认真处理;
(四)向本级人民政府、教育行政部门和上级人民政府、教育行政部门、教育督导机构反映情况,提出意见和建议。
第十七条 被督导单位应当按照督导要求认真进行自查自评,主动配合教育督导机构或督学依法开展督导工作。收到督导结论决定书后,认真进行整改,并在15日内将整改情况书面报告教育督导机构。
被督导单位对督导结论决定书有异议的,可从收到督导结论决定书之日起15日内向作出督导结论决定书的教育督导机构书面申请复查,教育督导机构应当从收到申请复查报告之日起15日内作出答复。
第十八条 教育督导机构应当建立督导结果通报制度,不定期向社会公布。
第十九条 督学与被督导单位之间存在可能影响依法督导情况的,督学应当回避。
第二十条 被督导单位及有关人员有下列情形之一的,由其主管部门对该单位给予通报批评,并可对直接责任人和单位负责人给予相应的行政处分;涉嫌犯罪的交由司法机关处理:
(一)拒绝向教育督导机构或督学提供有关情况、文件和资料的;
(二)阻挠有关人员向教育督导机构或督学反映情况的;
(三)弄虚作假,蒙骗检查的;
(四)不申请复查,又拒不执行督导结果报告的;
(五)打击报复有关人员的;
(六)其他妨碍教育督导工作的。
第二十一条 督学有下列情形之一的,由其所在单位给予批评教育或者行政处分;情节严重的由同级人民政府撤销其督学职务;涉嫌犯罪的交由司法机关处理:
(一)因渎职贻误工作的;
(二)利用职权谋取私利的;
(三)利用职权包庇他人或者打击报复的;
(四)其他滥用职权的。
第二十二条 本规定所称中等以下各类学校和其他教育教学机构,是指幼儿园、普通中小学、职业中学、中等师范学校、中等专业学校、技工学校和中等以下成人学校,和社会力量举办的中等以下学校及其他教育教学机构。
第二十三条 本规定自发布之日起施行。


2001年2月27日