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银川市商品房预售管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 22:21:58  浏览:9334   来源:法律资料网
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银川市商品房预售管理办法

宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市人民政府令第94号


  《银川市商品房预售管理办法》业经银川市人民政府1997年11月20日第65次常务会议审议通过,现予发布实施。

                         1997年12月23日
            银川市商品房预售管理办法



  第一条 为了维护房产市场交易秩序,加强商品房预售管理,保护商品房交易双方的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市商品房预售管理办法》,结合我市实际,制定本办法。


  第二条 本办法所称商品房预售是指已取得房地产开发经营资质的企业(以下简称开发经营企业)将规划部门批准开发建设的房屋预先出售给他人的行为。


  第三条 凡在本市区域内预售商品房的开发经营企业,均须遵守本办法。


  第四条 银川市房产管理局是本市商品房预售管理的行政主管部门。


  第五条 预售商品房应当符合下列条件:
  (一)取得《土地使用权证书》,持有《建设工程规划许可证》;
  (二)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金已达到工程建设投资总额的25%以上(不含地价)或完成基础工程,并已经确定竣工交付日期;
  (三)属危房改造项目,拆迁户安置房已开始动工建设并确定了安置方案;
  (四)具有房屋售后物业管理,维修服务和保证措施。


  第六条 商品房预售实行许可证制度,预售商品房的开发经营企业必须向房产行政主管部门申请办理预售登记,经批准取得《商品房预售许可证》后方可进行商品房预售。


  第七条 开发企业申请领取《商品房预售许可证》应提交下列证件及资料:
  (一)开发企业的《营业执照》和《资质等级证书》;
  (二)建设项目的投资计划、规划、用地和施工等批准文件或证件;
  (三)工程施工进度计划;
  (四)投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上或基础工程已完工的证明材料;
  (五)商品房预售方案。预售方案应说明商品房的位置、幢号、层次、朝向、结构、装修标准、用途、交付使用日期、预售总面积、价格,并应附预售商品房总平面图;
  (六)向境外预售商品房的应提交允许向境外预售的批准文件;
  (七)房产行政主管部门认为应该提交的其他文件或资料。


  第八条 房产行政主管部门在接到开发经营企业的申请报告和全部资料后,对审查合格者,应在十日内颁发《商品房预售许可证》。
  未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售,广告经营单位不得为其发布预售广告。


  第九条 开发经营企业预售商品房,应将《商品房预售许可证》悬挂在预售场所,制做广告和说明书时必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。


  第十条 开发经营企业在预售商品房时应与承购人签订由房产行政主管部门和工商行政主管部门统一制订的商品房预售合同,预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同副本到市房产行政主管部门和规划土地行政主管部门办理登记备案手续。承购人变更的,应到上述部门办理变更手续。
  商品房预售也可以委托代理人办理,代理人必须持有合法有效的委托书。


  第十一条 开发经营企业预售商品房所得款项,必须用于预售商品房有关的工程建设。


  第十二条 商品房竣工交付使用时,未达到预售合同规定的结构、设施、装修和质量标准的,由预售人负责返修,返修后仍达不到标准的,承购人有权要求退房。预售人应将房款全部退还承购人,并按合同约定承担违约责任。


  第十三条 商品房交付使用后,承购人应在交付使用之日起30日内持购房合同及有关证件到房产行政主管部门办理房地产交易手续和房屋产权登记,领取房屋所有权证。


  第十四条 开发经营企业未取得《商品房预售许可证》而预售商品房的,房产行政主管部门责令停止预售,限期补办手续,并按照规定处以5000元—10000元以下罚款,逾期不补办的,对其预售的商品房不予办理房屋产权登记和房屋所有权证。
  广告经营单位为没取得《商品房预售许可证》的企业或单位发布商品房预售广告的,由广告监督管理机关责令停止发布,没收广告费用,并处广告费用一倍的罚款。


  第十五条 开发经营企业未按规定办理备案和登记手续的,责令限期补办;逾期不补办的,处以1000元以下罚款。


  第十六条 开发经营企业违反本办法第十一条规定的,由房产行政主管部门按照规定处以10000元以下罚款。


  第十七条 对不具备商品房预售资格而预售商品房的单位,房产行政主管部门不予办理房屋产权登记和房屋产权证并会同有关部门依法予以处理。


  第十八条 房产行政主管部门工作人员,在商品房预售管理、登记发证工作中玩忽职守、循私舞弊、以权谋私的,由所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。


  第十九条 开发经营企业对房产行政主管部门的处罚决定不服,可在接到处罚决定书之日起15日内向市人民政府申请复议,或向人民法院起诉;逾期不申请复议也不向人民法院起诉又不履行处罚决定的,由房产行政主管部门申请人民法院强制执行。


  第二十条 本办法由银川市房产管理局负责解释。


  第二十一条 本办法自1998年1月1日起施行。

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关于刑事诉讼证据立法的几个问题
范德浩

  干朝端当前,刑事诉讼证据立法已经提上了立法的议事日程。其中有些问题尤为基层司法部门的同志所关注,迫切希望这些问题能在立法中得到解决。这些问题包括:
一、关于非法取得证据的采信
  目前,对于非法取得的言词证据,大家的认识基本一致,即不能作为定案的根据。最高人民法院的司法解释《关于执行〈刑事诉讼法〉若干问题的解释》第61条对非法取得的言词证据持排除态度。最高人民检察院在《人民检察院刑事诉讼规则》第265条规定,对非法取得的言词证据可以依法重新取证。公安部的有关规定则对非法证据的效力没有涉及。如何协调三家在这一问题上的认识也是刑事证据立法所要解决的任务。
  对于非法取得的物证,理论界和司法界认识分歧较大。世界各国对这一问题的处理、立法也差异颇大。美国采取的是较严格的排斥法,他们认为非法证据一般都应排斥,不能作为证据采信,但也设置了“最终和必然发现的例外”、“善意例外”等例外情形,缩小了非法证据的范围;英国虽同属英美法系,但对非法物证一般原则上不予排除,将自由裁量权委与法官。德国刑诉法对非法获取的物证的证据效力没有涉及,但对侵犯人的尊严和人格自由所得的证据予以禁用,但对重大犯罪,则前者应当让步。日本对于非法获得的物证的排除要求较为严格,如果不是因“重大违法”所获得的物证,或者当事人无异议的,一般都可采信,只有因“重大违法”所获得的物证,才可以排除。比较各国对于非法物证的态度,我国目前采用类似美国的做法不大现实。我国目前可以参考德国、日本、英国等国的刑事证据制度立法,采取一种对非法物证持否定态度,但在审判实践中区别不同情况加以不同处理的方式。
  具体来说,可以在排除非法物证思想确立的前提下,从制度和立法上做以下的设计:(一)对取得过程中有轻微违法行为的,可以依法重新取证,或者补办合法手续,按照法定程序和方法重新取证;(二)对取证过程中有重大违法行为的,其所取非法证据一律摒除,法庭不得采信。对重大违法行为的判断,可以界定为:第一,非法取证受到法律处罚或受到行政处罚的行为;第二,手段恶劣、后果严重、影响较大的非法取证行为,如以暴力、胁迫方法强行侵入民宅搜查或强行搜查人身的行为,损坏财产、伤害人身的搜查行为等;第三,排除非法证据有危及国家安全之虑,或对社会重大公共安全存在威胁的重大犯罪应作为例外情形处理。例外情形的认定由法官据此自由裁量。
二、关于证人出庭作证
  当前在刑事诉讼中证人出庭作证率偏低,特别是被告人翻供或供述与证人证言有矛盾时,证人不出庭便无法当庭质证。在刑事自诉案件中证人不出庭作证尤为普遍。这些证人多为自诉人或被诉人的邻居、同事等,对出庭作证顾虑较多。
  当前证人出庭作证率低,主要原因有二:一是我国目前仍未建立证人无理拒绝作证制裁制度;二是我国的法律法规对证人出庭作证缺乏相应的保障性措施。针对第一个原因,在我国立法中可明确规定,对无正当理由拒不出庭作证的证人,可以拘传并根据情节轻重予以训诫、具结悔过或者处以罚款、拘留。针对第二个原因,应加强对证人的安全保护,并在新的立法中作出对证人的补偿安排,其中应包括证人的在岗工资、奖金损失费、作证时的交通费、食宿费等。对这些经济补偿应根据证人的不同情况由财政支出。
  对证人出于合理的理由拒绝作证的情况,刑事证据立法应一并予以考虑。我国立法没有规定证人可以拒证的权力。我国古代历来都有亲亲相隐的传统。解放以后,我们将其作为封建的东西抛弃了。但西方许多国家都有类似我国古代立法的条款。如德国刑诉法规定被告人亲属有绝对拒证权;英美法系规定夫妻间在婚姻存续期间享有相互拒证权;日本也有近亲属间享有刑事责任拒证权。法国刑诉法规定,包括配偶在内的父母、儿女或其他直系卑尊亲属、兄弟姐妹等有义务作证但免于宣誓,因而不负伪证的法律责任,其证言效力只作参考而不作裁判的主要证据。韩国及我国的台湾也有亲亲相隐的类似规定。因此,不应将“亲亲相隐”简单地做为封建残余予以抛弃。可以考虑在刑事证据立法中把亲属拒证权列入有合理的理由拒绝作证的情形之中。这样做有利于社会的和谐及稳定,其立法的指导思想是,社会期望通过保守秘密来促进某种关系。社会极端重视某些关系,宁愿为捍卫保守秘密的性质,甚至不惜失去与案件结局关系重大的情报。保护亲情和家庭,也就是保护社会的最基本的单元和细胞。如果家庭得到了最精心的呵护,社会就有了和谐及稳定的基础。因此,为了稳定家庭进而促进社会的和谐稳定,通过近亲属免证权在惩处犯罪上做出小的牺牲和让步,以换取更大的社会利益,是实现现代法制可考虑的做法之一。
  拒证权还可以考虑列入的有:因作证而自我归罪的;因职业原因享有保守秘密的义务的,如律师与被告人、医生与病人等。联合国有关公约还规定法官在履行职务中得知的秘密也享有免证权。通过立法赋予部分人作证豁免权很有必要。
三、关于证据开示制度
  根据刑诉法和司法解释的条款,我国刑事审判程序中已有一些有关证据开示的规定,如检察院要在开庭前移送证据目录,要移送证人名单和主要证据复印件等。然而,由于目前刑诉法对证据开示所做的规定过于粗略,最高人民法院所作的司法解释对检察院并无约束力等因素的存在,在审判实践中出现了一些问题和矛盾,有时甚至使得开庭审理不能顺利进行。如1999年8月,武汉市某基层法院审理了宋某、马某贪污一案。在庭审时,公诉人出示了一份十分重要的证据材料,由于该证据在庭审前未移送复印件,辩护律师未能查阅到。辩护律师束手无策,只有请求法庭延期审理。根据最高法院法释〔1998〕23号司法解释《关于执行〈刑诉法〉若干问题的解释》第155条:“如果辩护方提出对新的证据要做必要准备时,可以宣布休庭,并根据具体情况确定辩护方作必要准备的时间。”法庭只能同意律师的意见,进行休庭。如果建立了证据开示制度,规定未在庭审前开示的证据,庭审时不得出示,那么就不会出现庭审时采取突然袭击的方式出示证据的现象,庭审效率会大为提高。
  对证据开示是检察院单向开示,还是检察院、律师双向开示在认识上目前不尽一致。由于现行法律没有律师要在庭审前向检察院出示证据的规定,因此,庭审时常常出现律师出示主张无罪、轻罪的证据,而检察员没有准备的非常被动的情况。因此,有同志建议证据开示制度应是双方互相开示,权力均等。双方未开示的证据庭审时均不得出示。当然,也可以有一些例外的安排。
  证据开示应在庭审前进行,由非审理本案的法官主持,以避免庭审法官产生先入之见。
  也有人认为,证据开示制度讲的是程序问题,从诉讼结构上来讲,安排在证据立法中不太妥当。另一种意见认为,刑事证据立法不是刑诉法中证据部分的简单扩张或改写,而是就有关联的证据问题一并立法。从理论上和实践上看,这样安排有很大好处。
四、关于鉴定问题
  司法鉴定是目前困扰人民法院的一个头痛问题。其主要表现是一件案子、一个当事人可能同时有几个甚至多达六、七份来自不同级别的鉴定单位的鉴定,法庭开庭时很难采信。如何规范这种重复鉴定、大打鉴定战的现象呢?
  一种意见认为解决这种状况的方法可以采用行政的方法解决,即一个地区指定一个权威部门做鉴定的最后的裁定部门,法院审判以这个权威部门的鉴定为准。这样可以减少重复鉴定的现象。
  另一种意见认为司法鉴定如法医鉴定是一种科学鉴定,科学问题很难用鉴定单位级别高低、权威大小来决定。级别低的鉴定单位对某类鉴定问题术有专攻,很可能他的鉴定是正确的;级别高的鉴定单位也难免有疏忽、出错的时候。因此指定某一个鉴定单位做最后的权威的鉴定单位既不合理、也不符合科学方法。所谓法定证据,其最突出的表现便是对各种证据的证明力作出预先规定。如果法院或其它部门指定某一部门为最权威的鉴定单位,无疑是预先设定了其鉴定结论为最有效的证据。这种做法在实践上和理论上都是行不通的。
  要解决重复鉴定法庭无法采信的问题,我们认为,首先要解决对鉴定的认识问题。要认识到科学鉴定也是一种证据,这种证据只有经过正当的程序进行审查确认符合客观实际时才能采信为诉讼证据。不经过质证的证据我们不应无条件地采信。在这一点上鉴定结论并不比其他证据材料享有任何的特权。要认识到鉴定结论是可能出错的,鉴定结论并不等于科学结论。鉴定的证明力并不必然地高于其他证据材料。鉴定的正确与否并不必然与鉴定单位的级别高低成正比。审判人员不要迷信鉴定结论。因此,当出现多种鉴定材料时,我们一定要让这些鉴定结论经过法庭质证,然后,通过质证做出内心确信,对不同的鉴定材料做出取舍采信。仅仅依靠级别高的鉴定单位所作出鉴定结论来定案的方法,是放弃法官职责的偷懒、取巧的方法。这里,立法就要解决一个鉴定人出庭的问题。如果鉴定人不能出庭,对方就不可能对他进行质证,法庭也无从采信。目前,鉴定人不出庭已是普遍现象。因此,立法需要规定:鉴定人在法庭或对方当事人认为需要出庭时一定要出庭。鉴定人不能出庭接受质证的鉴定结论,法庭可以不予采信。
五、关于证据的灭失和固定
  在审判实践中,审判人员经常会遇到因侦察阶段收集到的证据没有固定而灭失,或先破后侦,没有收集证据,破案后因证据不足造成疑案的现象。证据的灭失往往还与赃款赃物随案移送制度的虚设有关。近一时期,赃款赃物随案移送制度基本上被虚设,有时连清单也没有随案移送,由此在审判中引起了一系列问题。如有的盗窃物品需要估价,检察机关不估价、不鉴定,不负举证责任时,法院由于没有实物,也无法估价;有的案件凶器没有移送,有时在公安机关就已遗失了,导致审判证据不足。我们建议在现有的司法解释的基础上,对赃款赃物随案移送制度应在立法上有所反映。
  (作者单位:湖北省武汉市中级人民法院)






 

邮电部门劳动就业服务企业管理试行办法

邮电部


邮电部门劳动就业服务企业管理试行办法
1992年3月2日,邮电部

第一章 总 则
第一条 为了加强邮电部门劳动就业服务企业(包括网点,下同)的管理,进一步开展劳动就业服务工作,根据国务院《劳动就业服务企业管理规定》,结合邮电部门的实际情况,制定本《办法》。
第二条 各级邮电部门在依靠社会多渠道解决职工子女就业的同时,应在可能条件下利用自身力量兴办劳动就业服务企业,发展多种经营,广开就业门路,解决本单位职工子女就业和安置富余人员,同时在配合邮电发展、改善后勤服务、方便职工生活和为社会提供劳动服务方面发挥拾遗补缺的作用。
第三条 邮电部门劳动就业服务企业是集体所有制的经济组织,要严格遵守国家法律、法规、政策和邮电部的有关规定,依法经营、照章纳税,不得偷税漏税、投机倒把、滋扰社会经济秩序。
第四条 邮电企业、事业单位在自身无力承担的情况下,可以将邮电延伸服务和生活后勤服务等工作交由劳动就业服务企业经营。邮电企业、事业单位可以同劳动就业服务企业签订劳务合同,进行劳务结算。邮电企业正常业务及国家计划内的物资,不得交由劳动就业服务企业经营。

第二章 邮电部门对劳动就业服务企业的管理
第五条 省、自治区、直辖市邮电管理局,地、市、县邮电局及其他兴办劳动就业服务企业的邮电企业、事业单位,要设立专门机构或指定有关部门,对所属劳动就业服务企业加强管理。
第六条 邮电部门在开办劳动就业服务企业时,应按有关规定办理相应的审批和工商登记手续。
第七条 邮电部门劳动就业服务企业,可根据国务院《劳动就业服务企业管理规定》享受免税和减税的优惠。

第三章 主办单位的职责及其与劳动就业服务企业的关系
第八条 直接开办劳动就业服务企业的邮电企业、事业单位(以下简称主办单位)的职责主要是:
一、采取委派、招聘、选举等方式为所属劳动就业服务企业配备领导干部和业务骨干,办理审批手续并报上一级主管部门备案;
二、指导和监督所属劳动就业服务企业端正经营思想,贯彻执行法律、法规和国家的有关方针、政策、规定;
三、协助所属劳动就业服务企业制定发展规划和筹措开办资金;
四、为所属劳动就业服务企业提供必要的生产、经营条件和进行技术业务指导;
五、协助所属劳动就业服务企业办理工商登记手续,协调与社会各方面的关系;
六、对所属劳动就业服务企业的经济活动进行财务监督和审计;
七、指导所属劳动就业服务企业的思想政治工作;
八、组织培训所属劳动就业服务企业的干部和专业人员。
第九条 劳动就业服务企业应通过多种方式自行筹措资金。主办单位可用自有资金向劳动就业服务企业提供扶持资金,作为借用款,由劳动就业服务企业分期偿还;也可以依法作为向劳动就业服务企业投资的股金。
第十条 主办单位向劳动就业服务企业提供的房屋、设备和生产工具等均为有偿使用,由劳动就业服务企业分期偿还或支付租金。劳动就业服务企业在使用通信业务时不得享受“邮电公事”和公务电话等免费待遇。主办单位也不得无偿调用这些企业的资金、设备和劳力。
第十一条 全民所有制职工调派到劳动就业服务企业工作的,可保留其全民所有制身份,享受劳动就业服务企业的工资、奖金、福利待遇。

第四章 劳动就业服务企业的内部管理
第十二条 劳动就业服务企业应实行民主管理,按国家有关集体所有制企业的法律、法规执行。
第十三条 劳动就业服务企业应在银行建立帐户,实行独立核算、自主经营、自负盈亏。
第十四条 劳动就业服务企业应建立健全生产经营、劳动、人事、财务等管理制度;特别要注意加强财会管理,配齐财会人员,建立健全财会制度,接受主办单位和有关主管部门的指导和监督检查。
第十五条 劳动就业服务企业一般不得从邮电系统外招聘人员。必须招聘的业务技术骨干,应经主办单位报请上一级单位审查同意。
第十六条 劳动就业服务企业从业人员的工资福利,执行相应的国家规定并同企业的经济效益挂钩。
第十七条 凡经劳动部门办理招工录用手续的从业人员,在劳动就业服务企业工作期间计算工龄,专业技术人员按照规定评定专业技术职称。
第十八条 劳动就业服务企业应按有关规定计提用于从业人员医疗、劳保和离、退休养老的统筹金,参加地方养老保险社会统筹;对于具有全民所有制身份的人员,应由所在劳动就业服务企业向其原单位计提离、退休养老统筹金。
第十九条 劳动就业服务企业应按有关规定建立党、团和工会组织。

第五章 附 则
第二十条 各级邮电主管部门有责任对所属单位开展劳动就业服务工作给予支持和进行检查、指导,发现有违反本《办法》者应予纠正;对违反国家法律、法规者,按相关规定及程序处理。
第二十一条 本《办法》由邮电部政策法规司和劳动工资司负责解释,由劳动工资司负责监督、检查在全国邮电系统的贯彻执行情况。
第二十二条 本《办法》自发布之日起施行。